Zmeny v hypotékach v roku 2017

Čo všetko sa v hypotékach zmení?

V oblasti hypoték nás čaká v roku 2017 viacero zmien. Pôvodne NBS chcela, aby komerčné banky začali uplatňovať uvedené zmeny od 01.01.2017. No banky argumentovali potrebou prípravy ich informačných systémov. Aj preto očakávame, že väčšina zmien sa začne uplatňovať od 01.03.2017. A o aké zmeny vlastne ide?

1. Zníženie počtu hypoték s vyšším LTV
2. Finančný vankúš
3. Testovanie príjmu pri zvýšenej úrokovej sadzbe
4. Štátny príspevok pre mladých
5. Dokladovanie príjmu

1. Zniženie počtu hypoték s vyšším LTV.

Skratka LTV (z anglického loan to value) znamená výšku požičanej sumy k hodnote nehnuteľnosti. Zvykne sa uvádzať v tvare LTV 90%, čo znamená, že ak cena nehnuteľnosti je 100.000 €, tak banka požičia 90.000 €. V súčasnosti sa zväčša poskytujú hypotéky s LTV 80 – 90%. 1 zo 4 novoposkytnutých hypoték môže byť LTV 100%.

Po novom bude môcť byť hypoték s LTV 80% a viac maximálne 4 z 10 novo poskytnutých hypoték. A v tom bude aj 1 hypotéka s LTV 100%.

Snaha NBS je evidentne držať financovanie nehnuteľností do úrovne 70% LTV. Zvyšných 30% bude musieť mať klient našetrených, alebo použije omnoho drahší spotrebný úver. Odhadujeme, že sa týmto výrazne zníži dostupnosť bývania pre mladých ľudí. Veď koľko mladých ľudí už bude mať k dispozícii 30% zo sumy na nehnuteľnosť? Asi málokto. Aj preto predpokladáme, že veľkú časť spomínanej sumy si budú požičiavať od rodiny. A tiež, že sa do popredia dostane sporenie. A tiež otázky výberu toho najvýhodnejšieho. Na to je však dobré poradiť sa s odborníkom.
2. Finančný vankúš.

Pri posudzovaní bonity klienta (schopnosti klienta splácať hypotéku) sa bude postupne zvyšovať „finančný vankúš“, ktorý je momentálne na úrovni 5% príjmu. Postupne sa bude zvyšovať až na 20%. A to do 18 mesiacov od aplikácie nových pravidiel do praxe.

V praxi to znamená, že banka zoberie čistý príjem žiadateľa. Od neho odpočíta životné minimum. Potom odpočíta rezervu vo výške 5% z príjmu. A výslednú sumu porovná so splátkou hypotéky. Ak je vyššia, hypotéku poskytne.
3. Testovanie príjmu pri zvýšenej úrokovej sadzbe.

Tzv. stres test +2% k aktuálnej úrokovej sadzbe funguje pri posudzovaní príjmu už teraz. V praxi to znamená, že banka napr. pri úrokovej sadzbe 1,49% bude posudzovať príjem, ako keby človek bral úver s úrokovou sadzbou 3,49%.

Novinkou v roku 2017 bude fakt, že s prirážkou +2% sa budú posudzovať úvery, ktoré klient nevypláca pri refinancovaní úverov. Aj toto môže znížiť výšku poskytnutej refinančnej hypotéky.

4. Štátny príspevok pre mladých.

Dlhodobo platí, že pre bonitnejších klientov je najlepšie žiadať o hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých v II. kvartáli. Dôvod je jednoduchý. Na výšku hrubého príjmu má najväčší vplyv kvartál, za ktorý sa príjem posudzuje. V II. kvartáli je to IV. kvartál minulého roku. Vo väčšine firiem sa vtedy vyplácajú 13. a 14. platy, preto je hrubá mzda v tomto období najvyšia. Viac sa môžete o štátnom príspevku dočítať v článku tu.

5. Dokladovanie príjmu.

Pri čistom refinančnom úvere, keď sa vypláca starý „drahší“ úver novým „lacnejším“, banky nevyžadovali dokladovanie príjmu.

Po novom môžu banky skúmať výšku aj pri refinančných hypotékach. Ak sa daný príjem medzičasom znížil, môže banka refinančnú hypotéku zamietnuť.
Veľkou zmenou je tiež financovanie bývania pri tzv. „apartmánových bytoch“ (na liste vlastníctva sú uvádzané ako nebytový priestor) a pri rekreačných objektoch. Tam predpokladáme maximálnu dobu splácania hypotéky na 8 rokov. Toto opatrenie podľa nás znamená absolútnu nepredajnosť daných objektov. Aj preto sa pri výbere objektu na bývanie oplatí komunikovať s odborníkom.

Porovnávajte si informácie a podmienky a vyberte si tie, ktoré pre vás budú najvýhodnejšie. Pokiaľ nemáte čas na hľadanie informácií a ich porovnávanie, alebo sa vám len jednoducho nechce prenikať do oblasti v ktorej sa necítite doma ,  tak si nechajte poradiť od odborníka a využite moje osobné skúsenosti. Neváhajte ma kontaktovať.

Veľmi veľa vieme odkomunikovať  emailom a telefonicky.